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每一次概念新区的勾勒，都首先是一场房地产企业的盛筵，高举高打的深圳前海深港现代服务业合作区亦难以回避地产化。
地产化，本质上并非是洪水猛兽般的商业围剿和排斥，而是现代服务业的重要业态范畴，前海开发的地产化命题无需回避，也难以回避。
也就是说，不能从根本上摆脱土地财政路径，已经决定前海开发难以离开房地产企业捧场和支持，前海毕竟财力绵薄。
根据官方预测，未来前海基础建设至少需要800亿至1000亿元的总投资，这些巨额资金的来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现。
前海管理局新闻发言人王锦侠此前在接受《第一财经日报》采访时并不回避这个问题，他表示，土地融资是其中一个重要方式。
按照投资节奏，2013年前海基础建设投资将达到80亿元，而8月份前海首批出让的三宗地块合计卖出233亿元。
为了填补上千亿元的巨大投资，前海还将尝试采取抵押贷款、通过土地注资到前海控股公司，以到香港发债、与保险基金合作等方式融资。
对于仍是一片“荒芜”的前海来说，除了土地，似乎根本拿不出值钱的东西进行融资，多样化的融资方式依然建立在土地资产之上。
除了政府对土地财政的客观依赖之外，与政府形成鼎立之势的前海的三大“地主”也虎视眈眈，借地生财。
在前海现有1490万平方米土地中，深圳国际、招商局集团、中集集团这三家公司，约占有其中412万平方米土地，接近三成。
两年多来，政府一直与三大“地主”商讨合理的土地回购或者补偿方式，但至今仍无法达成一个成型的解决方案。
三大“地主”也希望进行房地产开发，这已经是不争的事实。在首批土地出让后，中集集团执行董事兼总裁麦伯良对外表示，正与包括香港地产商在内的合作伙伴探讨前海发展方案，预计今年底或明年初公布。
8月22日，深圳国际董事局主席高雷也对外表示，已和新世界签订合作意向书，双方合作开发前海38万平方米的土地。
此外，在前海占地量最大的招商局集团，房地产本身就是其主业之一，旗下的招商地产显然不会缺席前海的土地盛筵。
为了避免前海沦为单纯的房地产概念，官方已经出台了相关规避措施，比如根据前海土地管理制度，将根据产业类型和项目建设情况约定物业自用比例或出售比例，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。
类似措施还包括，办公物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在区内的法人和其他组织。对不按约定履行开发责任和义务，存在囤地、炒地、闲置等行为的，前海管理局可通过协商、仲裁、审裁或司法裁决等途径收回用地等。
从政策出发点来看，这些条款都希望从制度上预防圈地、囤地和房地产炒作行为，防止恶性竞争导致高地价、高楼价、高租金。
但现实总会与政策初衷有所偏差，前海三宗土地的两次出让，每次均刷新了深圳的土地出让价格最高纪录，平均楼面成本都在每平方米4万元左右的高位。
实际上，在前海深港现代服务业合作区获批前，前海房地产化已经提前两年启动，前海的房地产早已被炒翻天。
不仅如此，由于去年以来有关前海的规划政策集中出台，使与之相邻的南山、宝安各片区价格也一路狂飙，几乎大半个深圳的房地产项目都在打前海牌。
